Dar viena hipotekos “reforma”

Pastaruoju metu pradėjau daugiau laiko skirti teisės aktų projektams t.y. tiems įstatymų pakeitimams, kurie registruoti Seime ir laukia savo eilės svarstymuose atitinkamuose komitetuose, o galiausiai ir plenariniame Seimo posėdyje. Turbūt nieko nešokiruosiu pasakydamas, kad teisinio broko galima rasti daugiau negu reikia, tačiau galvos skausmą neretai atperka juokingi aiškinamieji raštai. Planuoju rašyti daugiau tokių įrašų, nes kai įstatymų projektams neskiriama pakankamai dėmesio viešojoje erdvėje, po to pamatai, kad priimtos tokios nesąmonės kaip mūsų “Konstitucinių įstatymų sąrašas”.

Kadangi man asmeniškai labai įdomus hipotekos institutas, tai šį kartą apie jį. Seimo narys P. Gražulis, jau ne pirmą kartą įregistruoja tokį projektą, pateikiu lyginamąjį variantą:

Pakeisti 4.193 straipsnio 1 dalį ir išdėstyti taip:

 „ 4. 193 straipsnis. Hipotekos kreditoriaus teisė patenkinti savo reikalavimą iš įkeisto daikto

1. Jei pardavus įkeistą daiktą varžytinėse gaunama mažesnė suma, nei priklauso kreditoriui, jis turi teisę  neturi teisės reikalauti išieškoti iš kito skolininko turto bendra įstatymų nustatyta tvarka.“

Aiškinamajame rašte nurodoma:

“Projekto rengimą paskatino šiuo metu susiklosčiusi ekonominė situacija, kuomet akivaizdžiai yra kritusi nekilnojamo turto kaina. Ši tendencija įtakoja tai, jog asmuo (tiek fizinis, tiek juridinis), pasinaudojęs hipoteka ir įkeitęs savo nekilnojamąjį turtą, o vėliau negalintis atiduoti skolos, rizikuoja prarasti ir kitą, neužstatytą turtą, nes užstatytojo turto vertė per kelerius metus smarkiai sumažėjo.”

Neapdariai akiai atrodytų gražu, sakykime Robin Hood’iška. Tačiau šio projekto trūkumus turbūt iš karto pastebėtų net pats blogiausias studentas, išklausęs prof. E. Baranausko prievolių įvykdymo užtikrinimo paskaitas. Šį kartą neužkraudamas teksto, necituosiu LAT’o nutarčių ir t.t. Problema tame, kad pataisos autorius nesupranta pagrindinės ir papildomos prievolės santykio. Nuo romėnų laikų egzistuoja taisyklę, kad papildomos prievolės likimą apsprendžia pagrindinė prievolė, o ne atvirkščiai, o tai yra vadinama papildomos prievolės akcesoriškumu (jeigu reikia lyginamojo, istorinio ekskurso šiuo klausimu, mano rekomendacija būtų Reinhard Zimmermann “The Law of Obligations: Roman Foundations of the Civilian Tradition”). Tai reiškia, kad papildomos prievolės įvykdymas nereiškia pagrindinės prievolės pabaigos. Kai kam galėtų atrodyti, kad jeigu papildoma prievolė įvykdoma t.y. tuo įvykdymu įvykdoma ir pagrindinė prievolė, todėl ji baigiasi. Deja, taip nėra. Pvz. net ir tuo atveju jeigu laiduotojas įvykdo prievolę už skolininką, jis subrogacijos tvarka atsistoja į kreditoriaus vietą ir pagrindinė prievolė lieka galioti. Tačiau šiais P. Gražulio pakeitimais siūloma ne kas kita, bet iš esmės užbaigti pagrindinę prievolę apsiribojant išsiieškojimu iš hipoteka įkeistu turtu.

Padariniai. Atrodo, gražulis gina vargšus prasiskolinusius žmones nuo plėšikų bankų. Kodėl šis siūlomas projektas nepasieks aiškinamajame rašte siekiamų tikslų, manyčiau bus net priešingai. Pirma, lex retro non agit jau iki įstatymo priėmimo įkeistam turtui. Antra, jeigu  bet kas pabandytų pasiimti būsto paskolą iš esmės bet kuriame banke, tai bankas iš esmės visada reikalauja hipotekos į kažkokį turtą, kad būtų užtikrintas kredito gražinimas. Ką padarytų tokia pataisa? A. Bankai atsisakys hipotekos. B. Bankai reikalaus tokios hipotekos, kuri gerokai viršys kredito sumą (tam kad būtų saugus skolininko nemokumo atveju). Hipotekos atsisakymas reiškia, kad bus reikalaujami kiti prievolių įvykdymo būdai. Na, kadangi laidavimas ne toks patikimas, tai pvz. galėtų paprašyti, kad asmuo, norintis pasiimti paskolą, atvestu kokius 5 laiduotojus. Arba dar geresnis būdas, paprašytų gauti savarankišką garantiją… Jeigu vis dėlto reikalautų hipotekos, kuri stipriai viršija kredito sumą, gali kilti klausimas, kas sugebės pateikti tokią hipoteką pirkdamas pirmąjį būstą (jauna šeima)? Suku prie to, kad rinkoje susidarytų tokia situacija, kai būstą būtų nusipirkti dar sunkiau.

Hipoteka dėl savo savybių yra labai patraukli kreditoriui, kuri atsiradusi pas romėnus, tačiau gyvuoja iki šių laikų. Romėnai žinojo ir kitus įkeitimo būdus: pignus, fiducia, tačiau jie nesugebėjo išlikti. Būtent hipotekos akcesoriškumas, reikalavimo išsiieškoti į įkeistą turtą pirmumams, tačiau įkeitimo laikotarpiu turto palikimas jo savininkui – tos patrauklios savybės, o dabar bandoma ją sunaikinti…

Advertisements

10 Responses to Dar viena hipotekos “reforma”

  1. Laurynas says:

    Pabandysiu apginti Gražulį:) Jo idėja yra nuostolių, atsiradusių nuvertėjus NT, perkėlimas ant kredito įstaigų pečių. Nežinau kaip kitiems, bet man, kaip vartotojui, ši nuostata atrodo teisingesnė, nei ta, kurią įtvirtina dabartinis reguliavimas. Bankui vienos paskolos negrąžinimas yra iš dalies apskaičiuotina verslo rizika, o jaunai šeimai – tragedija. Tačiau galima teigti, kad fizinio asmens bankroto institutas jau dabar faktiškai atlieka nuostolių perkėlimą, tik sudėtingesniu būdu ir tvarka.

  2. Niekas neduos paskolos su tokia hipoteka :)

  3. Eskarpas says:

    Iš esmės tai, ką siūlo P. Gražulis, yra įtvirtinta JAV teisės sistemoje, ir ten kreditavimo sistema veikia.

  4. Justas says:

    Manau tokia Įstatymo pataisa būtų tik į naudą. Praktikoje duodant paskolą bankas dažniausia prašo ir hipotekos, ir laidavimo, o įmonių kreditavimo sutartyse – dar ir atskiro finansinio užtikrinimo susitarimo (kurio įstatymas atrodo bankams ir parašytas). Panašu, kad tiek užsienio bankams, tiek nacionalinio kapitalo bankams reikėtų pradėti atsakingiau vertinti investicijų rizikas ir efektyvinti savo veiklą.

    P.S. Babilonijoj (Hamurapio teisyne) hipoteka gimė.

  5. Pagal Gražulio proektą, jei paskolini 10 000 litų ir prievolės užtikrinimui yra įkeičiamas 6000 litų vertės turtas, tai ir grąžinti tereikia tuos 6000. Ir net galimybės kitaip susitarti nėra. Aš jau net nekalbu, kad turto vertė gali nukristi, kad turtas gali išnykti (sudegti ar pan.), kad skolina nebūtinai bankai, etc. …

  6. Gal ir ne itin gudriai suformuluota P.Gražulio intencija yra suprantama ir nukreipta būtent į būsto pirkėjų interesų gynimą.

    Bankai ir dabar išduoda paskolas būsto pirkimui ne daugiau, kaip koks 70 proc. jo vertės. Logiškai mąstant, to turėtų pakakti tam, kad jie atsiimtu savo pinigus kritiniu atveju.
    O būsto pirkėjas netaptu skolininku visam gyvenimui.

    Kaip tai yra buvę, kuomet bankas po pigiąja parduoda įkeistą būstą priklausomai nuo jo įmonei ir pareikalaudamas iš skolininko padengti likusią kredito dalį.

    Kiek pamenu, JAV dauguma kreditų būstui išduodami būtent su sąlyga, kad įkeičiamas įsigyjamas NT. Be teisės nukreipti išieškojimą į kitą skolininko turtą. Kuomet būsto vertė ženkliai nukrenta, daliai skolininkų tampa naudingiau atsisakyti įsipareigojimų vykdymo.

    Ką jie ir daro, prarasdami jau sumokėtas sumas ir patį būstą. Bet netapdami banko skolų vergais iki gyvos galvos.

    Todėl nelabai supratau šito straipsnio patoso? Kas norėta pasakyti? Kad amerikoniškas būsto pirkėjo atsakomybės bankui dydžio apribojimas būtent tuo įkeistu būstu modelis neįmanomas?

    Ar dar kas?

  7. Zeppelinus,

    Išmokite skaityti vieną kartą:

    “Ką padarytų tokia pataisa? A. Bankai atsisakys hipotekos. B. Bankai reikalaus tokios hipotekos, kuri gerokai viršys kredito sumą (tam kad būtų saugus skolininko nemokumo atveju). Hipotekos atsisakymas reiškia, kad bus reikalaujami kiti prievolių įvykdymo būdai. Na, kadangi laidavimas ne toks patikimas, tai pvz. galėtų paprašyti, kad asmuo, norintis pasiimti paskolą, atvestu kokius 5 laiduotojus. Arba dar geresnis būdas, paprašytų gauti savarankišką garantiją… Jeigu vis dėlto reikalautų hipotekos, kuri stipriai viršija kredito sumą, gali kilti klausimas, kas sugebės pateikti tokią hipoteką pirkdamas pirmąjį būstą (jauna šeima)? Suku prie to, kad rinkoje susidarytų tokia situacija, kai būstą būtų nusipirkti dar sunkiau.”

  8. Čia žodžių košė, išgrynintų minčių nerasta.

    Kartoju dar kartą – P.Gražulis nezgrebnai bando įteisinti tokį būsto pirkėjo atsakomybės už paimtą jam kreditą modelį, koks seniausiai sėkmingai egzistuoja kitose šalyse.

    Visos tos “neišsprendžiamos” problemos ten yra išspręstos. Labai įvairiais būdais. Ir paskolas būstui žmonės ten gauna. Ne taip jau lengvai, kaip per burbulą, bet gauna. Tai yra akivaizdus faktas, kuris iš esmės devalvuoja tuos aukščiau esančius išvedžiojimus.

    Čia tik mūsų teisinykai ir ekonomistai spaudoje mėgsta vaizduoti, kad visos tos lietuviškos keistenybės yra vienintelis įmanomas reguliavimo būdas ir kitaip būti tiesiog negali.

    Kas yra komiška interneto amžiuje.

  9. Tai išsiaiškinkit, kokie yra kiti prievolių įvykdymo užtikrinimo būdai ir permąstykit koks jų santykis su hipotekos institutu.

    Arba galite keliauti ten, kur jums labiau suskaitomai rašo.

  10. Gerai, Tomai, keliausiu. Netrukdysiu mėgautis išskleista povo uodega.

    Palauksiu, kol žvaigždžių liga pereis į kiek lengvesnę formą ..;)

Parašykite komentarą

Įveskite savo duomenis žemiau arba prisijunkite per socialinį tinklą:

WordPress.com Logo

Jūs komentuojate naudodamiesi savo WordPress.com paskyra. Atsijungti / Keisti )

Twitter picture

Jūs komentuojate naudodamiesi savo Twitter paskyra. Atsijungti / Keisti )

Facebook photo

Jūs komentuojate naudodamiesi savo Facebook paskyra. Atsijungti / Keisti )

Google+ photo

Jūs komentuojate naudodamiesi savo Google+ paskyra. Atsijungti / Keisti )

Connecting to %s

%d bloggers like this: